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Nueva Ley de Alquileres: el efecto menos pensado

Juan Cruz AlvaradoPor Juan Cruz Alvarado, Gerente de Legales de Albacaución.-

La sanción de la nueva ley de alquileres ha generado en los últimos meses una importante migración de los inmuebles destinados a alquiler tradicional a los temporarios o bien directamente a la venta.

Conforme surge de un informe realizado por una importante página de alquileres (ZonaProp.com.ar), por primera vez en los últimos 7 meses los avisos de alquileres temporales superaron a las ofertas de alquiler tradicional, con un 58%.

Consecuentemente, encontramos diversos fundamentos por los que se da este efecto: por un lado, muchos departamentos pasaron al mercado temporal debido a los cambios contractuales derivados de la nueva ley, en especial a la extensión de plazos (que dificulta una posterior venta por los próximos 3 años) y por otro lado, a la desconfianza en el coeficiente de indexación. Por eso, los propietarios prefieren firmar secuencias de 3 o 4 contratos de corto plazo que generan compromiso de alquileres de 9, 12 o 18 meses.

Por otra parte, los locadores que antes apuntaban a los alquileres para turistas extranjeros, migraron a la demanda de alquileres locales, ante la falta de turistas por la pandemia, lo cual incrementó los anuncios de locaciones temporales.

Además, es preciso destacar que la rentabilidad de un inmueble tradicional se calcula que es hoy del 1,7% y la renta de uno temporario es apenas superior al 2%.

Como contrapartida de la sanción de la Ley 27.551, se está utilizando con mayor frecuencia el contrato con fin específico, que es un tipo de contrato donde se declara la finalidad determinada por la cual la persona está necesitando ese lugar y gracias a ese modelo se puede encuadrar en un alquiler superior a tres meses pero inferior a tres años. Consecuentemente, y en base al artículo publicado por la periodista Andrea Glikman el 10 de septiembre de 2020 en www.ambito.com, el plazo máximo que se está alquilando un inmueble es por un año.

Por otra lado, según fuentes del mercado inmobiliario, se ha producido un fuerte incremento de precios en los contratos de alquileres temporarios. Esto se debe al contexto actual que viven los propietarios a la hora de alquilar sus inmuebles, específicamente por: la extensión de plazos, la indexación anual, la incertidumbre respecto al coeficiente de indexación (RIPTE) y la modificación en la carga tributaria. Desde su sanción de la nueva ley, el precio promedio de alquiler tradicional en la ciudad subió 19.2%.

Evidentemente, las modificaciones introducidas por la nueva ley de alquileres (el plazo de tres años, los ajustes anuales, las garantías que deben aceptar una entre dos que se presenten), hicieron que un gran porcentaje de propietarios retirara sus viviendas de la oferta de alquiler para ponerlas a la venta.

Sumado a esto, y en relación al mercado de Seguros de Caución, la Superintendencia de Seguros de la Nación, todavía no ha definido las nuevas condiciones generales del nuevo Plan que se aplicarían a las pólizas en función de las modificaciones introducidas por la nueva ley de alquileres

En definitiva, las modificaciones introducidas por la Ley 27.551 procura ampliar sustancialmente las posibilidades que tiene una persona a acceder a un contrato de locación formal con destino habitacional. no obstante pone en dudas el éxito en la obtención del fin deseado, dado que todas las regulaciones sobre el contrato de alquiler en nuestro país siempre han tenido un mismo resultado: restringir la oferta de inmuebles, con el consiguiente perjuicio al locatario. Sumado a ello, y conforme lo demuestra la realidad, se ha producido un nuevo efecto que da como resultado la migración de alquileres tradicionales a temporarios y/o venta, reafirmando aún más esta postura.

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