Un mes después del devastador temporal que afectó a Bahía Blanca, la empresa ConsorcioAbierto organizó un webinar especial para administradores de consorcios. El objetivo fue compartir aprendizajes, experiencias y herramientas concretas para actuar frente a eventos climáticos extremos, un tipo de emergencia que lamentablemente se vuelve cada vez más frecuente.
El temporal, que comenzó en la madrugada del 7 de marzo de 2025, dejó un saldo de 17 fallecidos, cientos de heridos y obligó a evacuar a más de 1.450 personas. Los daños materiales fueron enormes: numerosas familias perdieron sus hogares y durante varios días grandes zonas de Bahía Blanca quedaron sin acceso a servicios básicos. En ese contexto, el rol de los administradores de edificios fue clave para asistir a los vecinos y coordinar respuestas rápidas y eficientes.
“A veces pensamos que estos hechos nunca nos van a ocurrir, pero, en definitiva, nadie está exento de estas circunstancias climatológicas que lamentablemente vemos cada vez más seguido. Tener aunque sea una mínima noción o estar preparados, vale muchísimo la pena”, dijo Albano Laiuppa, bahiense y fundador de ConsorcioAbierto, empresa nacida en Bahía Blanca que hoy tiene presencia en más de 300 ciudades del país y trabaja brindado tecnología a las administraciones de más de 11.000 edificios.
La experiencia de Valencia
Durante el webinar, Sebastián Cucala, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia y Castellón, compartió su experiencia tras las graves inundaciones de la DANA que afectaron a 78 localidades de la región valenciana en octubre de 2024, e impactaron a más de 600.000 habitantes. “En algunas poblaciones el nivel del agua alcanzó los tres metros de altura, bloqueando accesos a edificios y causando daños enormes en viviendas y negocios“, relató.
Cucala explicó que una de las primeras acciones fue coordinar a los administradores de consorcios de las zonas más afectadas, nombrando a referentes locales para establecer un flujo claro de información y necesidades. La prioridad inicial fue restablecer servicios básicos como el agua y la luz, y luego gestionar la evacuación del agua estancada en plantas bajas y sótanos.
“En algunos casos, la recuperación de los edificios llevó meses, incluyendo tareas como el rescate de vehículos y la remoción de barro“, agregó.
El experto también remarcó la importancia de trabajar en conjunto con las autoridades locales y regionales, así como con el Consorcio de Compensación de Seguros, para acelerar las indemnizaciones. Además, destacó la necesidad de facilitar líneas de financiación para que las comunidades de propietarios pudieran afrontar las reparaciones sin esperar los pagos de los seguros.
“Organización, coordinación interna y contacto fluido con las autoridades y proveedores de servicios son claves para actuar ante este tipo de catástrofes“, resumió Cucala, quien animó a los administradores argentinos a estar preparados y a construir redes de colaboración que permitan una respuesta más ágil y eficaz en situaciones de emergencia.
Las bases y las instalaciones: la mirada de un ingeniero civil
Pablo Antonelli, ingeniero civil y laboral, explicó que tras un evento de inundación los profesionales deben comenzar su análisis “desde los cimientos”.
“Como ingenieros, lo primero que miramos son las bases. Las inundaciones pueden saturar el suelo de agua y provocar asentamientos que generen fisuras en la estructura”, sostuvo.
El ingeniero destacó que esta situación se dio en la mayoría de los edificios de propiedad horizontal de la ciudad, especialmente en aquellos con sótanos o subsuelos.
Cuando se producen este tipo de emergencias, uno de los riesgos más inmediatos tiene que ver con la electricidad.
“El agua puede ocultar cables pelados y provocar accidentes fatales. Por eso, el primer paso siempre es cortar la energía”, advirtió.
Sin embargo, Antonelli remarcó que en muchos consorcios no se sabe quién debe realizar ese corte general, por lo que llamó a una capacitación continua para encargados y residentes.
Además de la electricidad, también las instalaciones de gas y sanitarias requieren atención inmediata.
“Es fundamental saber dónde están las llaves de corte y cómo actuar rápido”, insistió.
Un error habitual es desconocer los sistemas que componen la instalación sanitaria (agua fría, agua caliente, pluviales, cloacales) y no contar con planos disponibles para los profesionales.
El especialista también enumeró otros puntos sensibles en los edificios tras una inundación como lo son las salas de máquinas -recomendó instalar los equipos elevados para que pequeñas inundaciones no los afecten-, ventilaciones -esenciales para el funcionamiento seguro de calefactores y otros equipos-, balcones y fachadas -recordó que Bahía Blanca tiene una ordenanza que obliga a inspeccionarlos para evitar desprendimientos peligrosos-, escaleras y ascensores -en caso de cortes de energía, los ascensores no deben usarse-, y puertas, ventanas y persianas -para las que aconsejó bajar las persianas ante alertas de vientos fuertes para proteger aberturas-.
“El mantenimiento es una asignatura pendiente en Argentina: debemos practicar el mantenimiento predictivo, preventivo y correctivo”, aconsejó Antonelli.
La responsabilidad del administrador
Por último, Martín Lermer, abogado con enfoque especializado en derecho de la propiedad horizontal, habló sobre aspectos legales: responsabilidad del administrador y toma de decisiones.
“Al administrador se le exige ser un verdadero ‘multitasker’: saber un poco de derecho, de contabilidad, de arquitectura e incluso hasta de grafología”, planteó Lermer para describir la complejidad del rol. Y advirtió: “Ese cúmulo de exigencias genera dudas, miedos e indefiniciones, sobre todo en situaciones de excepción como la que atravesamos”.
En este contexto, Lermer hizo foco en las responsabilidades legales de los administradores.
“No somos quienes toman decisiones de forma directa: actuamos bajo un mandato otorgado por la ley, el reglamento y las asambleas”, expresó.
Sin embargo, recordó que el Código Civil y Comercial establece una responsabilidad ilimitada y solidaria para ellos (artículo 160), y que, en situaciones excepcionales, “el derecho se dobla” y se analizan los actos realizados o no realizados.
Entre las obligaciones principales, subrayó dos claves: la conservación de las partes comunes (artículo 2067) y la obligación de mantener asegurado al consorcio con un seguro integral.
“Aunque no todos los seguros cubren lo mismo, es esencial tener cobertura y ampliar las pólizas si las asambleas lo permiten”, señaló.
De cara al futuro, Lermer propuso un plan de acción concreto para los administradores: relevar todos los daños, priorizar reparaciones (y distinguir entre reparaciones urgentes y necesarias), reclamar al seguro cuanto antes, asesorarse legalmente sobre las respuestas de las aseguradoras, mantener una comunicación activa con los consorcistas y convocar asambleas, y dejar registro documentado de cada acción, para demostrar la buena gestión en caso de futuros reclamos.
“Lo más importante de todo es dejar huellas de todo lo que hagan. Dejar constancia porque después es cuando se analiza lo que vamos a hacer a partir de ahora”, cerró, a modo de consejo final.
