Exención del pago del ABL e Ingresos Brutos para propietarios, exención del pago de la plusvalía en zonas determinadas para fomentar el desarrollo inmobiliario destinado al alquiler y régimen de covivienda para aquellos inquilinos que quieren una casa propia.
Estas son las cuatro nuevas medidas recientemente aprobadas por la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires para reactivar el mercado inmobiliario de los alquileres, en momentos donde la oferta es escasa, las subas son impagables y muchos dueños exigen precios en dólares a la hora de firmar un contrato.
Para Gabriel Brodsky, CEO de Predial, todas estas medidas votadas por los legisladores “son un manotazo de ahogado” ya que “el problema de fondo es que el Estado no debe intervenir en un acto que tiene que pactarse entre privados”.
Uno de los puntos que hay que tener en cuenta es que tanto el beneficio de la exención del ABL como la de Ingresos Brutos demandan obligatoriamente que los contratos de alquiler estén registrados ante la AFIP (hoy en día, son apenas unos 70 mil) y que la exención de ambos impuestos inmobiliarios se extiende por 36 meses, que es la duración del contrato tradicional según la nueva ley de alquileres. Mientras que otro aspecto a tener en cuenta es que solo se podrán solicitar esos beneficios hasta el 31 de diciembre de 2023.
“El problema se resolverá cuando se someta a un debate amplio y a una política de país, que se extienda más allá de un mandato presidencial. Los trastornos son tan grandes que no alcanzan un par de medidas. Son bienvenidas, pero no suficientes”, precisó Brodsky.
Consultado acerca de la eliminación del 80% de la plusvalía a los desarrollos inmobiliarios que se encuentren dentro de las comunas 3, 4, 5, 7, 8, 9 y 10 -para generar que hayan más edificios en construcción en la zona sur- Brodsky fue contundente: “Debería ser para toda la ciudad”.
La eximición, que hasta el momento es la más alta en la historia de este impuesto, aplicará únicamente para obras destinadas a la vivienda que se admitan desde el 1° de enero del 2023 y antes del 30 de octubre del corriente año, y cuyo inicio de ejecución de obra se realice antes del 30 de noviembre. Es decir, son plazos muy cortos con respecto a los tiempos que manejan las empresas constructoras. “Un problema de años, por no decir décadas, es imposible resolver en meses”, aseveró.
En lo que respecta al régimen de convivienda, que está inspirado en lo que sucede en España y Uruguay, las personas van a poder juntarse con amigos o familiares para diseñar el lugar donde quieren vivir y presentarse a concurso sobre terrenos públicos de la ciudad, que van a seguir siendo de la ciudad, pero que el edificio que construyan van a poder usarlo durante 70 años. Y el dinero que necesitan para financiar el proyecto podrán solicitarlo al Instituto de Vivienda de la Ciudad, que cobra cuotas mucho más accesibles que un crédito hipotecario.
“Esta medida parece ser positiva pero vuelve a ser un paliativo. La real solución es el crédito hipotecario accesible, masivo y como política de largo plazo”, insistió el CEO de Predial. Y destacó: “Todos los cambios propuestos son una buena segunda capa de acción. Falta la primera y más importante, que es un cambio en la Ley de Alquileres”.
Si bien el experto en bienes raíces se mostró de acuerdo en la creación de un marco regulatorio para evitar abusos a la hora de alquilar, dijo que “hay ciertas variables que son de incumbencia de cada negociación”.
En ese contexto, señaló que “el principal error de la actual Ley de Alquileres es la extensión del plazo de 2 a 3 años de contrato, en un país donde no se sabe que va a suceder dentro de un mes”. Y agregó: “El segundo inconveniente es que la actualización se materializa una vez al año y con los índices de inflación actuales, este mecanismo es inviable”.
Para Brodsky, la única forma de hacer una ley que beneficie a ambas partes “es modificando los tiempos y ajustes de los contratos” y “hacer una articulación de políticas e incentivos impositivos entre la Nación y la Ciudad”, así como también ofrecer mayor seguridad jurídica para las partes.
