Tras un sinfín de idas y venidas, en el Boletín Oficial de este martes 30 de junio/2020 se publicó la Ley 27.551 y el Decreto 580/2020 que formaliza su promulgación. Se trata de la conocida como “Ley de Alquileres”, que regula los contratos entre inquilinos y propietarios, para lo cual modifica diferentes artículos del Código Civil y Comercial de la Nación (Título I) y dispone una serie de medidas específicas que atañen al seguro (en los Títulos II y III).
Esta ley, que fue sancionada por el Senado en sesión virtual del pasado 11 de junio/2020, en su Título II define la “Regulación complementaria de las locaciones” y allí se establece todo lo que hace a las garantías, un apartado de interés para el mercado asegurador. Se dispone que en las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos garantías.
Una de ellas, naturalmente, es el seguro de caución. Y el listado también incluye como opciones: un Título de propiedad inmueble (el instrumento clásico históricamente); un aval bancario; una Garantía de fianza o fiador solidario (ahí se incluye a FINAER, uno de los operadores más fuertes en este negocio); y la Garantía personal del locatario. En este último caso, la misma se debe documentar con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente y, en caso de ser más de un locatario, deberán sumarse los ingresos de cada uno de ellos.
Hay un aspecto no menor, diferente al esquema previsto hasta ahora. El locador no podrá requerir una garantía que supere el equivalente a 5 veces el valor mensual del alquiler (salvo que se trate de la Garantía personal del locatario, donde ahí no se podrá solicitar una garantía que supere el equivalente a 10 veces el valor mensual de la Locación). Bajo esas condiciones, el locador deberá aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.
De esta manera, si bien se hace menos oneroso respecto al esquema que regía hasta ahora, donde se debía avalar la totalidad del contrato, al limitarse a 5 meses en el caso -por ejemplo- de la caución de alquiler, se achica el volumen de negocios por cada contrato para las aseguradoras (y por lo tanto, en las comisiones de los Productores Asesores que trabajan en este segmento). Se requiere así que este nuevo formato agrande la “torta”, dado que las “porciones” serán más chicas.
Aún resta conocerse la reglamentación -tanto para las cauciones como para los avales bancarios y las fianzas-, la cual deberá establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías así como las características y condiciones de las mismas.
Seguros y alquileres sociales
En el caso del Título III, define todo lo concerniente al “Programa Nacional de Alquiler Social”, que apunta a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal. Entre otros aspectos, allí se dispone que la Secretaría de Vivienda, para garantizar el logro de los objetivos del Programa, deberá promover -a través de los organismos competentes-, la regulación del accionar de entidades que otorguen garantías de fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas.
Además, dicha cartera deberá promover la creación de un seguro obligatorio que cubra la falta de pago de alquileres y las indemnizaciones por daño y ocupación indebida del inmueble.
Para ambas cosas, resta conocer la reglamentación, que queda en manos de la Secretaría de Vivienda o del órgano que la reemplace para dictar las medidas necesarias para la implementación de este Programa Nacional.
Otros aspectos centrales
Fuera de lo concerniente al seguro, esta ley trae consigo medidas con cambios de fondo para los contratos entre inquilinos y propietarios. Por ejemplo, dispone que la actualización del valor de los alquileres será de manera anual y no semestral, y que el ajuste se realizará según una combinación entre el índice de inflación (IPC) y el de evolución salarial (RIPTE) en partes iguales.
Asimismo, se extiende de dos a tres años el plazo mínimo de los contratos de alquiler, cualquiera sea su destino. Por otro lado, el pago del mes anticipado y del depósito de garantía no podrán ser mayores al equivalente a un mes de alquiler. En cuanto al reintegro del mes de garantía, el mismo deberá realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.
A su vez, en los contratos destinados a vivienda, dentro de los tres últimos meses, alguna de las partes podrá convocar a la otra para acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a 15 días corridos. Si no hay respuesta del locador o se niega a arribar a un acuerdo, el inquilino podrá resolver el contrato de manera anticipada sin pagar indemnización.
Respecto a las expensas, el propietario se deberá hacer cargo de las extraordinarias, mientras que el locatario deberá cumplir con aquellas que deriven de gastos habituales.
En cuanto a la intermediación, solo podrá estar a cargo de un corredor profesional matriculado. Al intervenir, tanto el locador como el locatario deberán pagar los honorarios, “excepto pacto en contrario o protesta de alguna de las partes”.
Finalmente, otro tema no menor es que la flamante ley establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.
